Cuestiones de un mercado inmobiliario eficiente

10/07/2014

¿Por qué, si la transparencia es uno de los conceptos en boga en este momento en las Administraciones públicas, mercados financieros y un largo etcétera, sigue sin aplicarse en toda su amplitud en el sector inmobiliario?
Carlos Gorostizaga (Director Comercial en misoficinas.es)
La transparencia es la cualidad de un objeto para dejar pasar todo el espectro de luz, y por tanto poder percibir lo que hay al otro lado del mismo. ¿Y qué hay al otro lado del inmueble? Propietarios que intentan maximizar su retorno e inquilinos que quieren duros a peseta.

Si se busca la eficiencia del edificio: Sostenibilidad, Impacto medioambiental, Certificado energético, etc. La homogeneización de las formas de medir: Iniciativas de la AEO o la RICS. E incluso la transparencia del mercado con la publicación de los precios de cierres de las operaciones en el periodo por parte de las propias consultoras inmobiliarias… ¿No será el momento de buscar la eficiencia en el mercado?. La transparencia es la clave.

Señores, la transparencia elimina las incertidumbres del mercado, hace que Oferta y Demanda se conozcan, y por tanto se encuentren más fácilmente. Ambas conocen perfectamente las variables que afectan a la otra parte: Precio, superficie, zona, instalaciones, grado de adecuación a la actividad, condiciones de contratación, etc.

Hace algún tiempo escuché a alguien decir en mi entorno cercano que a mayor transparencia menor retorno. Esto es cierto si lo que pretendemos es intentar ganar más al ocultar parte de las variables que integran la operación.

Pero la realidad es que la transparencia elimina las ineficiencias del proceso, provocando que se tarde menos en decidir porque ambas partes tienen una certeza casi absoluta de a qué precio se vende y por tanto saben si se lo pueden permitir o no.

La herencia ‘negociadora’ que data de antes de los Reyes Católicos, hace que el mercado sea ineficiente. Cada negociación es un mundo y tardemos meses y meses en llegar a un acuerdo. ¿No sería más fácil que todos dispongamos de toda la información para agilizar el proceso?

Pongamos un ejemplo. Un propietario tiene un edificio en la zona más representativa de la ciudad, y dadas las circunstancias actuales le están negociando todos los nuevos potenciales inquilinos. Él está dispuesto a cerrar a 16€ más gastos, pero pone su edificio en alquiler a 18€. ¿Para qué? Porque parte de la premisa que todos le van a negociar a la baja.

En primer lugar. Si estamos dispuestos a cerrar a 16€, pongámoslo a 16€. El beneficio es instantáneo, ya que como somos el primero en ajustarnos realmente a nuestros mínimos tenemos  una ventaja competitiva en precio (la variable más importante actualmente) respecto de nuestra competencia. Ahora ya tenemos  el precio de cierre, y lo único que vamos a permitir negociar al inquilino son reducciones ‘no nominales’ de renta negociando ayudas a la implantación, carencias o acondicionamiento, etc. Y siempre en función de la tipología del inquilino: AAA, AA, etc., los obligados cumplimientos, avales, fianzas, etc. Tal y como sucede en los mercados Europeos, infinitamente más eficientes.

Ahora extrapolemos esta actitud (transparencia) al resto de la oferta del mercado, y veamos qué ocurre. Todos y cada uno de los edificios tienen perfectamente definido el precio de arrendamiento, y este varía en función del Tipo de edificio: A, B, C…, instalaciones, año de construcción, año de la última renovación, Certificado energético, localización (Calle y número), número de piso del inmueble disponible, etc.

Por lo tanto los precios de cierre (netos) son públicos, y la única forma de conseguir rebajas va a ser en función de la empresa que seamos, las garantías que aportemos, la seguridad que ofrezcamos al propietario (vía obligados cumplimientos) y la capacidad de asunción de nuestro propio coste de relocalización.

¿Qué sucede? Lo que ocurre es que, como inquilino, tengo la certeza sobre cuál es el presupuesto que tengo para encontrar una nueva localización, y tengo la certeza de qué precios hay en el mercado. Me dedico a analizar las ofertas que cuadran con mi presupuesto. Y no analizo inmuebles un 25% por encima de mi presupuesto por si ‘suena la flauta’ y me quedo con un ‘chollo’. Que de esto también hay mucho…

Conclusión. Los propietarios piden lo que el mercado les indica que pueden pedir, los demandantes piden lo que se pueden permitir, y la transacción se realiza de forma más eficiente. En tiempo y forma. Ahorro de costes para ambas partes, y la consecución de un mercado eficiente en definitiva.

Si en el Reino Unido, Estados Unidos, o Alemania en ciudades como Berlín o Frankfurt tenemos claro el precio de cada inmueble dentro de cada calle -e incluso en cada número- ¿por qué no nos planteamos definir perfectamente los precios de inmuebles disponibles en España? ¿por qué no nos planteamos eliminar las ineficiencias?.

Eficiencia, sostenibilidad, impacto medioambiental… todos son conceptos en pleno desarrollo en el mercado inmobiliario. Pero si se busca la eficiencia del edificio, quizá sea el momento de aprovechar e intentar buscar la eficiencia del mercado de una vez por todas.


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