Misoficinas.es entrevista a Ricardo Martí-Fluxá

21/07/2016

El presidente de la Asociación de Consultoras Inmobiliarias nos comenta todo con respecto al panaroma, prestigio y profesionalidad del sector inmobiliario en España.

 1-    ¿Por qué nace ACI? ¿Quiénes la forman y cómo es su estructura?

 

ACI fue fundada por las empresas Aguirre Newman, CBRE, JLL y Knight Frank en 2013. En 2015, se unieron a nosotros tres firmas de consultoría inmobiliaria más, BNP Paribas Real Estate (en julio) y Cushman & Wakefield y Savills (en octubre), lo que nos ha permitido reunir a las siete principales empresas de consultoría inmobiliaria, que juntas suponen más del 90% del mercado.


El objetivo de la Asociación es profesionalizar la actividad inmobiliaria en España, dotándola de una mayor transparencia y estabilidad. En este sentido, nuestra prioridad ha sido desde un principio establecer los mínimos de profesionalidad y calidad dentro del sector y proporcionar a los profesionales que trabajan en el mismo el marco y las herramientas necesarias para el correcto desempeño de su profesión, con el objetivo de evitar los errores que se cometieron en el pasado.


2-    Premios ACI

 

Uno de los proyectos que tenemos en marcha ahora mismo es la III edición de los Premios ACI. Es una iniciativa que pretende fomentar la transparencia y la profesionalidad en el sector inmobiliario, premiando iniciativas públicas y privadas que se enmarcan en alguna de las tres categorías: Profesionalidad y transparencia, Contribución social e Innovación.


En las dos últimas ediciones hemos premiado a candidaturas tan diversas como el proyecto de rehabilitación de la Fundación Francisco Giner de los Ríos, el desarrollo urbanístico de Valdebebas o la labor de la periodista Rocío Ruiz del diario Expansión. El trabajo de todos ellos ha contribuido a mejorar la imagen del inmobiliario, haciéndoles merecedores de nuestros galardones, obra del reputado escultor Cristóbal Martín.


Espero que sigamos recibiendo tantas y tan diversas candidaturas también en la edición de este año. La convocatoria de los premios está abierta hasta el 30 de septiembre y animo a todo el mundo a entrar en nuestra página web, consultar las bases y presentar su proyecto.

 

3-    ¿Cuál es el papel de ACI en el sector inmobiliario?

 

Como comentábamos, ACI nació con el fin de contribuir a la profesionalización de la actividad inmobiliaria en España para dotarla de mayor transparencia y estabilidad.


La Asociación representa y gestiona los intereses profesionales de las consultoras inmobiliarias y de sus asociados y, del mismo modo, colabora con las administraciones públicas en la resolución de problemas que afectan al adecuado desarrollo de las actividades en el inmobiliario.

 

4-    ¿Quiénes pueden acudir a ACI y para qué?

 

Desde la fundación de la Asociación, hemos trabajado para que la ACI se convierta en una fuente de referencia para cualquier persona interesada en conocer a fondo el sector inmobiliario.

 

Hemos puesto a disposición del público (en Internet y en papel) numerosas publicaciones que se han centrado en tratar aspectos relevantes de la profesión y el propio sector, con el objetivo de llegar a colectivos tan diversos como administraciones públicas, empresarios, medios de comunicación o incluso estudiantes.

 

5-    ¿Cuál es la diferencia entre agencia inmobiliaria y consultora?

 

La gran diferencia entre las dos entidades reside en los tipos de servicios que ofrecen. La agencia inmobiliaria se centra principalmente en la intermediación inmobiliaria (compraventa y alquiler de activos residenciales y no residenciales), mientras que la consultora ofrece un amplio abanico de servicios, que engloban no solo las transacciones inmobiliarias, sino también temas como la gestión integral de proyectos, la optimización de activos, el project management o la valoración y tasación de inmuebles.

 

6-    En los últimos nueve años se han producido muchos cambios en las consultoras inmobiliarias en España, absorciones, fusiones, etc y parece que las grandes se reparten todo el mercado ¿queda nicho para consultoras más pequeñas y nuevas consultoras?

 

Como le comentaba al principio, los siete socios de ACI alcanzan más del 90% de cuota de mercado. Es verdad que eso deja poco margen de maniobra, pero no significa que hay que cerrar las puertas al nacimiento de nuevas consultoras o al crecimiento de las ya existentes.

 

Hay que tener en cuenta, además, que el resurgir actual de las operaciones inmobiliarias beneficiará a todos los actores del inmobiliario, tanto a nuestros socios, como al resto de consultoras.

 


7-    Hablemos del sector terciario, ¿cuál será el producto estrella del 2016, oficinas, locales, naves u otros? ¿Por qué?

 

En lo que llevamos de año, el segmento de retail ha liderado la inversión en inmobiliario. Durante los primeros meses de 2016, se han cerrado varias operaciones muy significativas como la compra del centro comercial Festival Park de Mallorca o la adquisición de una cartera de supermercados por parte del fondo de inversión Invesco en Navarra lo que, sin duda, ha inclinado la balanza a favor del sector del retail.

 

El otro segmento que también está mostrando una evolución muy positiva es el de logística. La paulatina expansión de los negocios y el fuerte crecimiento de las actividades de e-commerce han elevado la demanda de naves próximas a los grandes núcleos urbanos. Un claro ejemplo de ello es el alquiler por parte de Amazon de un nuevo espacio logístico en El Prat de Llobregat, que durante el segundo trimestre del año ha disparado la contratación logística en la Ciudad Condal un 78%.

 

8-    ¿Cómo ve ACI la evolución del sector de oficinas este primer semestre del 2016?

 

Aún es pronto para dar datos consolidados del primer semestre de 2016. No obstante, si nos fijamos en los datos de nuestros socios del primer trimestre, la inversión se situó en torno a los 178 millones de euros, lo que equivale a un descenso del 70% comparado con el año anterior.

 

Esto es resultado principalmente de la escasez de oficinas disponibles, pero cabe destacar que este segmento, al igual que en los ejercicios anteriores, se mantiene en el punto de mira de los inversores.

 

En cuanto a las tendencias que dominarán el mercado de oficinas, las empresas están cada vez más interesadas en adquirir o alquilar activos que destaquen por su sostenibilidad y eficiencia energética.

 

9-    ¿Cómo cree que será el volumen total de inversión en oficinas, locales y naves en este año respecto al 2015?

 

A nivel general, 2016 será un buen año desde el punto de vista de inversión inmobiliaria, pero sin llegar a los niveles del año anterior.

 

Factores como el crecimiento del PIB, la generación de más empleo o la recuperación de la confianza de los bancos en el comprador llevan a pensar que el sector seguirá experimentando una evolución positiva y la inversión se estabilizará en torno a los 10.000 millones de euros.

 

10-  ¿Cree que el inversor del 2016 está cambiando tanto en el tipo de inversor como de inversión que realiza?

 

En la actualidad hay una mayor diversificación del perfil de los inversores, tanto internacionales (fondos soberanos y de pensiones), como nacionales (Socimi y family offices).

 

El caso de las Socimis es especialmente relevante ya que se prevé que mantengan el liderazgo que han tenido en los últimos años, pero priorizando algunas de ellas la gestión de los activos que ya tienen en cartera, frente a las nuevas adquisiciones.

 

11-  Si tuviese que apostar por oficinas, retail o industrial y logística en el 2016, ¿por cuál lo haría?

 

Cada uno de los segmentos tiene su atractivo y sus características pueden satisfacer las necesidades de los inversores, tanto institucionales como particulares.

 

Así, por ejemplo, el panorama en el sector residencial es muy alentador: se estima que el incremento interanual de compraventas de viviendas se situará sobre el 20% en 2016.

 

En cuanto al segmento de retail y el logístico, tras cerrar un año especialmente bueno, continuarán en la senda de recuperación. Respecto a este último, los inmuebles pequeños gozarán de una elevada demanda, lo que permitirá la paulatina recuperación del segmento de parques empresariales.

Otra de las tendencias que se observará en cuanto a los activos no residenciales está relacionada con el repunte del interés de los inversores por un nuevo tipo de activos terciarios como hospitales, residencias de la tercera edad, casinos, etc., que indudablemente repercutirá en la recuperación del sector.

 

12-  ACI tiene su propio estándar de medición de oficinas, ¿qué tiene de especial? ¿es obligatorio para las consultoras que forman parte de ACI?

 

Una de las áreas que más se ha trabajado desde la constitución de ACI es la unificación de criterios de medición para el mercado de oficinas.

 

La principal ventaja de este tipo de iniciativas es que permite la estandarización de los criterios de medición que aplica cada una de las consultoras, facilitando su trabajo diario y la recopilación de información sobre el sector.

 

ACI forma parte de la coalición de empresas e instituciones que apoyan el IPMS (International Property Measurement Standards), código internacional para la medición de los edificios de oficinas. Nuestros asociados conocen y aplican esta metodología que se hace eco de un consenso internacional y de unas pautas reconocidas por todos los actores del sector, contribuyendo a esa idea de transparencia y buenas prácticas que busca fomentar la Asociación.

 

13-  Tras estas nuevas elecciones ¿Cómo cree que afecta la actual situación política al sector? Tanto la gestión de los nuevos gobiernos municipales de Madrid y Barcelona como el nuevo Gobierno Central.

 

Desde la Asociación creemos que aún es pronto para definir las consecuencias de la situación política que estamos viviendo en la actualidad. Es cierto que la incertidumbre y los cambios en el Gobierno no contribuyen a atraer la inversión, pero no hay que olvidar que el sector inmobiliario español ha venido demostrando en los últimos años su fortaleza, basado en unos fundamentos sólidos, por lo que confiamos que seguirá este camino.

 

14-  ¿Cómo afectan las paralizaciones de los grandes proyectos, es tan grave cómo se dice en los medios?

 

Proyectos como la operación Chamartín contribuyen a la recuperación del sector inmobiliario y a la creación de empleo. Paralelamente, esta iniciativa contribuye a la estructuración y mejora de la capital y la convierte en un referente en cuanto a planificación urbana y buen aprovechamiento del suelo existente.

 

Según cifras del BBVA y la constructora San José, el desarrollo del penúltimo proyecto iba a crear 120.000 puestos de trabajo. Si esto no va adelante, estos puestos se pierden.

 

De todas formas, yo soy optimista. Hace un mes conocíamos el desbloqueo de la operación Calderón, por lo que confío en que el Gobierno y las empresas involucradas en otros proyectos también lleguen a acuerdos satisfactorios para ambas partes.

 

15-  Nuevos proyectos de ACI de cara al último trimestre 2016 y primer trimestre 2017.

 

Como le comentaba, nos encontramos inmersos en la preparación del primer informe de oficinas Madrid/Barcelona, una comparativa de indicadores a nivel macro que aporte un primer vistazo general al panorama español, y cuyos datos tenemos previsto anunciar antes de que finalice el año.

 

En paralelo, estamos trabajando en muchas otras áreas: en edificios de oficinas y en naves logísticas por ejemplo estamos identificando los pasos para desarrollar una estandarización en los procesos de catalogación de estos espacios, siempre atendiendo a unos criterios firmes de sostenibilidad y eficiencia energética, que es lo que demanda el sector cada vez con más frecuencia. En el área de valoraciones estamos estudiando qué prácticas y qué exigencias plantean los mercados más maduros para profesionalizar más este perfil profesional. En cuanto a las Administraciones Públicas, estamos en proceso de presentar unas iniciativas muy concretas a los órganos competentes en materia de urbanismo y ordenación urbana.

 

En lo tocante a la promoción de la profesión del consultor inmobiliario, estamos desarrollando a nivel interno, y en colaboración con los departamentos de recursos humanos de nuestros asociados, diferentes propuestas para contribuir al prestigio de nuestra actividad. Y, sobre todo, seguiremos colaborando con aquellas instituciones, asociaciones y empresas que busquen la profesionalización de este sector que tan importante es para la economía de nuestro país.

 


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