Cinco pasos hacia la oficina ideal

03/04/2014

En misoficinas.es hemos elaborado un documento que recoge las respuestas a algunas preguntas importantes que las empresas deben tener en cuenta antes de alquilar una nueva oficina. Medios como Expansión y ABC, han tomado nota y han publicado nuestras directrices en sus páginas.

Cambiarse de oficina es una decisión vital para una empresa. Por eso, antes de dar un paso tan importante, merece la pena pararse un momento a analizar algunas cuestiones fundamentales. ¿Estamos ante un buen momento para alquilar? ¿A qué zona nos podemos mudar? ¿Qué superficie necesitamos?


1.      ¿Estamos ante un buen momento para alquilar?

Sin duda. Nos encontramos en la parte más baja del ciclo inmobiliario en España y es el mejor momento para encontrar una oficina con un precio de alquiler competitivo y unas buenas cualidades (arquitectónicas, de eficiencia, espacio de oficina…). Eso sí,  conviene darse prisa porque el precio repuntará a lo largo del año.

En el escenario actual, podemos estudiar la posibilidad de contratar más espacio en nuevas localizaciones, pero debemos tener en cuenta la previsión de crecimiento para nuestro negocio en los próximos años con el fin de evitar los costes económicos y emocionales de una nueva mudanza en el medio plazo.


2.     ¿Cuáles son las mejores zonas para alquilar?

Muchas empresas están tratando de acercarse a las zonas prime de las ciudades, aprovechándose de unas rentas infinitamente más asequibles de las que había entre 2005 y 2007, en algunos casos con una rebaja del 40% en el precio del alquiler. Es el caso del distrito financiero situado en el entorno del Paseo de la Castellana en Madrid o del eje que forman el Paseo de Gracia y la Avenida Diagonal en el caso de Barcelona.

En este escenario, el mercado continúa ofreciendo rentas muy atractivas y muchos propietarios siguen receptivos a firmar contratos a medio y largo plazo con variaciones de IPC y con actualizaciones de renta a tipo fijo.


3.     ¿Cómo influyen los costes de relocalización?

Si nuestra empresa tiene un coste de relocalización elevado, porque se trata de una compañía con una plantilla muy elevada (como los Call Centers, por ejemplo), es preferible buscar una ubicación cercana a la que dispone en la actualidad, que suele estar situada en las zonas satélites de las grandes ciudades, para minimizar los costes. En el caso de Madrid, en los últimos años se han construido complejos de oficinas en las zonas exteriores de la M-30 con una altísima calidad y eficiencia energética, con unos precios muy asequibles.

Con respecto a las empresas con plantillas más pequeñas, si el último alquiler se firmó antes de 2007, nos encontramos ante una magnífica oportunidad para trasladar la oficina a una zona más céntrica de la ciudad, ya que todavía se pueden encontrar locales disponibles a precios muy interesantes.


4.     ¿Qué superficie es la más recomendada?

La superficie necesaria viene determinada por nuestra actividad profesional. Empresas con un perfil ‘inhouse’ y una baja necesidad de imagen tienen unas necesidades de espacio que rondan entre los 6 y 9 metros cuadrados por persona.

Las empresas con altas necesidades de imagen y representatividad tendrán un ratio de superficie más amplio (en torno a los 10 y 15 metros cuadrados por trabajador) aunque existen otros perfiles de negocio, como los Bufetes de abogados, en los que ese ratio suele elevarse hasta incluso los 40 metros cuadrados por persona.


5.     ¿Es importante que el edificio tenga el certificado de eficiencia energética?

Desde Junio del 2013, es obligatorio por imperativo legal que las oficinas disponibles tengan su certificado energético.

La inmensa mayoría de edificios de oficinas de calidad (llamados tipo A en la jerga inmobiliaria) tienen una certificación energética C o D. La experiencia nos demuestra que los edificios que tienen una certificación energética C, o peor, tienen unos gastos de comunidad en apariencia bajos, pero que en realidad no lo son.

Con una certificación peor que ‘C’, los gastos de consumo se disparan, lo que unido a los de las zonas comunes repercutidas por la propiedad, dan lugar a unos gastos de comunidad totales muy superiores a los que se habían estimado en un principio.

Por este motivo, resulta fundamental que los nuevos inquilinos estudien las últimas facturas de las oficinas que tienen previsto alquilar para evitar desajustes en sus previsiones de gasto, y “sustos” en el futuro.


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