La opinión del experto

25/02/2014

Proyección para el 2014
Carlos Gorostizaga, Sales Manager en misoficinas.es

Este año 2014 se revela como el año en el que el ciclo pudo invertir su tendencia, y estadísticamente en base a los datos de los que disponemos, podemos vislumbrar una mayor dinamización del sector inmobiliario de Oficinas.

La ubicación de los inmuebles sigue siendo la variable principal a tener en cuenta, tanto en el mercado de inversión como en el de arrendamiento. Y este precepto se sigue a rajatabla salvo las contadas excepciones en las que no encontramos lo que queremos al precio que nos podemos permitir.

Por ésta razón las patrimoniales quieren adquirir activos en rentabilidad de calidad y bien ubicados (LOCATION), porque son los que las empresas demandan como inquilinos en mayor medida, y por tanto serán los que tengan periodos de desocupación más cortos.

Este frenesí inversor denota la reactivación del mercado de inversión, y es un fiel reflejo de que estamos en el momento del cambio de ciclo. Si no hemos ‘tocado fondo’ en términos de reajuste de rentas estamos cerca. Por esta razón los inversores quieren comprar: Para aprovechar la próxima tendencia creciente del ciclo y mejorar el retorno de su inversión a través del alza en las rentas y una consecuente revalorización de su activo a través de la Yield -o rentabilidad-.

(Habiendo comprado el activo a un precio determinado, cuanto mayor sea la capacidad del activo para generar rentas, mayor será el valor del activo a efectos de una venta futura).

Por el lado del inquilino también es el momento del cambio. Todo nos indica que debemos cambiar de oficina si nuestros contratos actuales nos lo permiten, y no tenemos obligados cumplimientos u otro tipo de covenants (cláusulas) que puedan lastrar nuestra relocalización.

Para las empresas usuarias de oficinas es el momento de buscar mejores ubicaciones a un mejor precio, y los inquilinos lo saben. El mercado de arrendamiento sin duda se ha reactivado  respecto a los últimos años, pero aún nos queda la consolidación.

La consolidación de la estabilización del sector inmobiliario se producirá cuando las empresas, que son quienes venden los productos y servicios a los ciudadanos, vendan su excedente y por tanto necesiten ampliar la capacidad productiva en el futuro. Por esto es tan interesante observar la tendencia del índice de confianza del consumidor, y en los últimos tiempos vemos que va aumentando. Si los consumidores consumen, las empresas producen, y las expectativas de crecimiento de la demanda hace que estas empresas se tengan que plantear ampliar su capacidad productiva para satisfacer la demanda. El incremento de capacidad productiva implica contratar más empleados, y los empleados necesitan espacio para trabajar. Espacio de Oficinas en definitiva.

Como decíamos, las empresas buscan mejores localizaciones, y esto implica un potencial cambio de tendencia en las rentas de oficinas de las zonas más demandadas, derivada de la progresiva escasez de inmuebles de calidad en estas zonas. Las empresas cambian de localización, si, pero por motivos únicamente pecuniarios, bien por la reducción de costes generales o por el coste de oportunidad que supone estar en zonas mejores por un coste similar. Se está produciendo una migración empresarial del punto A –menos representativo o peor ubicado- hacia el punto B, pero sin contratar más espacio de oficinas porque aún no se ha asentado el crecimiento en la economía española.

Para que se constate el cambio de ciclo en el sector inmobiliario tiene que darse lo que llamamos Absorción Neta Positiva. Esto implica que las empresas que están en el punto A, se reubiquen en el punto B contratando más espacio del que tenían bien porque ya lo necesitan, o porque tienen expectativas de necesitar más espacio para ubicar más empleados que sustenten el crecimiento empresarial.

De momento la mayor productividad de las empresas españolas (aunque aún lejos de la media europea y por supuesto estadounidense) implica que, probablemente, el primer ‘tirón’ de la demanda de productos se podrá cubrir con la producción de las plantillas actuales. Pero llegará un momento en que sea necesario contratar nuevos empleados, y en ese momento empezaremos a ver la tan ansiada Absorción Neta Positiva.

Nuestra economía necesita crecer en el entorno del 2% del PIB para generar empleo. Esperamos llegar a éste punto cuanto antes, y que poco a poco las aguas vuelvan a su cauce: El cauce del crecimiento sostenido -y esperemos que sostenible- que todos deseamos desde hace tanto tiempo


COMENTARIOS
Mario
28-02-14 10:32
Totalmente de acuerdo con usted señor, Gorostizaga,

Yo ando por el extra-extra radio, y mis oficinas bajaron un 60 % las rentas, esta claro que cuando el mercado de Madrid se resfria, la periferia entramos en cuidados intensivos, vamos a ver si llega ese 2 %,
Salu2.

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