Informe sobre el Mercado de oficinas en 2013, de misoficinas.es

28/01/2014

El precio medio de demanda de oficinas ya crece un 7% en Madrid mientras sigue cayendo un 14% en Barcelona

El estudio realizado por misoficinas.es constata que el descenso en el precio de los alquileres de las oficinas en Madrid tocó fondo en 2013 y comenzará a  repuntar este año mientras que en Barcelona se prevé que la recuperación se aplace todavía unos meses.  

 El precio medio demandado en 2013 en Madrid se incrementó un 7%, hasta los 14 euros por metro cuadrado, debido a un sustancial repunte del precio mínimo de la renta y en Barcelona se contrajo un 14%, al pasar de 12,9 euros a 11,3.

En el centro financiero de la capital se produjo un incremento del 8% y en la zona oeste del Paseo de la Castellana, el aumento fue del 22%.

El precio de las oficinas también ha tocado fondo en Andalucía, donde el precio de demanda repuntó un 3% en 2013, mientras que la renta media demandada cayó un 7% en el País Vasco y un 14% en Valencia.


El precio de alquiler de oficinas que las empresas y particulares están dispuestos a pagar en Madrid repuntó un 7% en 2013, hasta situarse en los 14 euros por metro cuadrado, según el Informe del Mercado de oficinas de 2013 que ha elaborado el portal inmobiliario misoficinas.es. El estudio refleja una ligera recuperación en los precios demandados de las oficinas destinadas para el alquiler en la capital de España tras años de caída continuada de los precios. Panorama bien distinto es el que presenta el mercado de oficinas de Barcelona, donde el precio que demandan los arrendatarios se contrajo casi un 14%, al pasar de 12,9 euros el metro cuadrado a 11,3 euros. 

De este modo, los arrendatarios madrileños están dispuestos a pagar una media del 24% más por alquilar una oficina que los de Barcelona, aumentando el diferencial entre ambas ciudades que, en 2012, era de apenas un 3%.

Una de las conclusiones que se extrae del informe elaborado por misoficinas.es es el cambio en la orientación de la demanda de oficinas en Madrid. En el transcurso de 2013, se observa que el arrendatario potencial estuvo dispuesto a pagar más renta de media, tuvo un mayor conocimiento del precio del mercado y se ajustó más a sus presupuestos. De este modo, 2013 supuso un punto de inflexión en el precio de los alquileres de las oficinas en Madrid, que comenzará a repuntar este año. En el caso de Barcelona, el precio se seguirá ajustando a la baja a lo largo de 2014, ya que los arrendadores seguirán dispuestos a la negociación, debido al exceso de oferta en algunas zonas de la ciudad.  

Según el informe, el precio de demanda del alquiler de las oficinas situadas en las zonas más atractivas de la capital de España acapara el mayor incremento de precios. Es el caso del distrito financiero madrileño, donde el precio aumentó un 8% en 2013, tanto en el rango mínimo de precios como en el máximo. En la zona situada al oeste del Paseo de la Castellana, se observa un incremento del 22% en el precio medio demandado, hasta los 13,5 euros, mientras que la zona Este de la ‘almendra central’ madrileña se comportó de forma bien distinta, por el impacto del Barrio de Salamanca, donde se observa un descenso del 6% en el precio medio de la demanda, para situarse en 15 euros por metro cuadrado. Esto se debe principalmente a la importante caída en el precio mínimo de las oficinas en esta zona.

En el caso de los barrios periféricos de la capital de España y los municipios colindantes, el precio se mantiene en niveles muy similares a los del año 2012, aunque se observa un declive del 50% en la superficie demanda por los arrendatarios en esas zonas. 

El 50% de la demanda de oficinas en la Comunidad de Madrid se concentra en la ‘almendra central’ de la capital (las zonas del interior de la M-30). Entre los barrios que más interés suscitan para los arrendatarios se encuentra la zona de Azca y Nuevos Ministerios así como el Barrio de Hispanoamérica y Chamberí. En los barrios periféricos, la demanda se centra en la zona de Las Tablas y Sanchinarro y Tres Cantos es el municipio de la región cuyas oficinas despierta mayor interés para las empresas que buscan alquilar.

Con respecto a la superficie media demandada en Madrid, en el año 2013 cayó de los 410 a los 233,2 metros cuadrados, sobre todo, por la amplia caída en las zonas de la periferia de la capital y en los municipios colindantes.

El precio de las oficinas en Barcelona sigue a la baja

El informe elaborado por misoficinas.es recoge un descenso del 14% en el precio medio demandado para el alquiler de oficinas en Barcelona durante 2013, debido a la flexibilización de la renta mínima. De esta forma, el precio medio demandado por oficina se sitúa en los 11,3 euros por metro cuadrado. En el distrito de negocios de la ciudad condal, los precios de demanda caen un 5% pero en la Zona Prime, que comprende el eje que forman el Paseo de Gracia y la Avenida Diagonal, se produjo un incremento del 3,5% en el precio que los arrendatarios están dispuestos a pagar. Este aumento, junto con el del resto del centro urbano de la ciudad condal, se debe al mantenimiento de un flujo de atracción por las oficinas de Barcelona respecto de la periferia, y la paulatina disminución de oferta disponible de calidad.

Los datos de la ciudad condal arrojan un desajuste entre las necesidades de la demanda y las del precio de oferta que cubriría esa demanda.

Con respecto a la superficie demandada, el estudio concluye que existe una cierta homogeneidad cercana a los 200 metros cuadrados en todas las zonas, con un significativo descenso de la superficie media con respecto al año 2012 (ha pasado de 300 a 164 metros cuadrados demandados).

Sube el precio de demanda en Andalucía y baja en País Vasco y Valencia

El mercado de oficinas en Andalucía tocó fondo a lo largo de 2013 puesto que el precio medio demandado a la hora de alquilar se incrementó en torno a un 3%, hasta los 11,4 euros por metro cuadrado, gracias al repunte en el precio mínimo de la renta de las oficinas. Por el contrario, el precio que están dispuestos a pagar los vascos mantiene una tendencia a la baja, con un descenso el año pasado del 7,2%, hasta los 12,3 euros por metro cuadrado, y también cae un 13,6% el precio medio demandado en la Comunidad Valenciana, hasta situarse en los 8 euros por metro cuadrado. En las Islas Baleares, el año 2013 vino marcado por la estabilización en el precio medio de las oficinas, que se mantuvo sobre los 10,5 euros.

Proyección de cara a 2014

Partiendo del análisis del comportamiento del mercado de oficinas durante los últimos años, la proyección de 2014 para la ciudad de Madrid indica una tendencia hacia el equilibrio del mercado, por la disminución del ‘gap’ entre lo visitado y lo demandado. Esto es, el arrendatario encuentra lo que busca al precio que se puede permitir. El flujo de ocupación en el centro de la capital aumentará este año, con una predilección especial por la zona Este del Paseo de la Castellana, cuya oferta disponible, y la mayor predisposición a la negociación de los propietarios, posicionará esta zona como la de mayor expansión a lo largo de 2014.

En el caso de Barcelona, el ajuste de precios no se ha completado, por lo que el precio de los alquileres todavía no ha tocado fondo. Esa tendencia a la baja en la renta se mantiene por el exceso de la oferta, sobre todo en el distrito de negocios de la ciudad condal, y por la predisposición a la negociación de los propietarios.

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