misoficinas.es entrevista a Javier Bernades de Cushman & Wakefield

Javier se unió a la compañía en junio del 2011 y es responsable del equipo de Business Space en España, que incluye los departamentos de agencia de oficinas e industrial.

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Javier es responsable del equipo de Business Space en España, que incluye los departamentos de agencia de oficinas e industrial. Es miembro del Board de C&W para España y miembro del EMEA Office Leadership Group. También es miembro de la Junta Directiva de la Asociación Española de Oficinas (AEO), miembro de la Junta Directiva del 22@network y presidente de la Comisión de Ubanismo y Territorio del 22@network.

Javier se unió a Cushman & Wakefield en Junio de 2011. Cuenta con 20 años de experiencia en el sector, después de haber pasado por banca de empresas. 

Cushman & Wakefield lleva años prestando servicios inmobiliarios comerciales, y su labor como consultora es ampliamente conocida en el sector, pero, además, desarrolla una intensa labor de research que permite a la compañía ahondar en el conocimiento del sector.

Durante el pasado WorkSpaces Day de 2019, celebrado este año en Barcelona, Cushman & Wakefield y ProWorkSpaces presentaron un detallado informe elaborado de forma conjunta, en el que analizan el mercado de espacios flexibles en España.

Preguntas:

En el informe “Espacios flexibles en España” se esbozan varias circunstancias que muestran como el mercado de espacios flexibles va madurando, entre otras, la aparición de propietarios que son también operadores y operadores que se convierten en propietarios, ¿qué ventajas tienen estos operadores híbridos?

R: En concepto híbrido los propietarios tradicionales espacios de oficinas han empezado a gestionar espacios flexibles, lo que les proporciona varias ventajas:

  • Controlar todo el espectro de la demanda de espacios de oficinas tanto para clientes con contrato de alquiler tradicional como para los clientes con contratos flexibles
  • Optimizar la gestión, el mantenimiento y el valor de los inmuebles
  • Contacto directo con los clientes o asociados del espacio flexible lo cual les proporciona información sobre cómo rentabilizar a los clientes (trabajadores) del espacio tradicional.
  • Ofrecer un servicio adicional a medida a los clientes dependiendo de las necesidades momentáneas en los mismos edificios u otras ubicaciones.

España se mantiene en la media europea en cuanto al porcentaje de espacios flexibles respecto al stock total, sin embargo, todavía lejos de plazas como Londres, o sobre todo Ámsterdam, ¿qué necesitan Madrid y Barcelona para llegar al nivel de espacios flexibles de estas ciudades?

R: Se necesitan varios elementos ausentes en el caso de las capitales españolas:

  • Rentas prime de mercado excesivamente altas (como en el caso de Londres)
  • Escasez extrema de espacio de calidad (como en el caso de Ámsterdam).
  • Atracción masiva de talento internacional (caso de Londres y Ámsterdam).
  • Una filosofía de los ocupantes corporativos (caso británico) en el uso de los espacios que sea 70% contrato tradicional (core strategy) y 30% contratos flexibles (flex strategy)

No obstante, ya vemos que la baja tasa de disponibilidad de Barcelona y su apertura a empresas globales empujan la penetración del flexsapce a tasas mayores que en Madrid.

En todo caso, se necesita tiempo. Nuestras proyecciones señalan que la cuota del flexsapce crecerá un 50% en los próximos tres años.

Londres tiene también rigidez en los plazos de los contratos de alquiler lo que hace que, en algunos casos, los ocupantes prefieran tomar espacios en una oficina de trabajo compartido que renegociar sus contratos tradicionales.

Todo esto quiere decir que en estas ciudades hay factores adicionales que empujan a la toma de espacios flexibles, y como consecuencia, el incremento de la cuota sobre el stock ha sido más acelerado.

En Madrid y Barcelona las empresas se enfrentan a menor presión (que en Londres y Ámsterdam) por el entorno del mercado y el uso del flexspace viene determinado en mayor medida por las ventajas del modelo.

Dentro de Barcelona destaca el distrito 22@, que aglutina gran parte de la demanda de espacios flexibles, ¿crees que el Madbit (Julián Camarillo) podría llegar a convertirse en la equivalencia del distrito 22@ en Madrid?

R: Madrid tiene una excelente oportunidad de crear su propio Distrito Urbano de la Innovación, y Julián Camarillo puede ser el lugar adecuado por su ubicación. Sin embargo, es algo que requiere de una voluntad clara por parte de la administración pública en estrecha coordinación con la iniciativa privada, tal y como ocurrió en Barcelona con el 22@,

El informe contiene información de primera mano de los profesionales que operan en el sector, recogidas a través de una encuesta realizada a los afiliados de ProWorkSpaces. Estos datos reflejan el optimismo de los empresarios, ya que el 98% de los encuestados prevé mantener o ampliar el espacio en 2020 y un 96% prevé mantener o incrementar el precio de sus servicios. Sin embargo, probablemente el dato más relevante es el hecho de que el 66% prevé que el nivel de ocupación de sus centros se incremente en el próximo año, ¿qué otros indicadores hay de esta consolidación y expansión de los centros de trabajo?

R: La entrada de los grandes propietarios tradicionales de espacios de oficinas en los espacios flexibles y la envergadura de esta apuesta refleja la solidez de esta forma de trabajo.

La atracción, retención y, sobre todo, la estimulación del talento, empujan a las empresas a ofrecer las mejores fórmulas en cuanto al ambiente de trabajo. En esta línea, el mercado de oficinas se va ajustando a las necesidades de la demanda y en los próximos años la industria de la economía compartida, en general, y el flexspace en particular, seguirá creciendo para ofrecer a empresas y usuarios finales (user experience) las fórmulas óptimas adaptadas a sus preferencias.

Además, vemos cómo la demanda por parte de empresas corporativas (nacionales y multinacionales) va en ascenso. En 2019 hemos visto su cuota de partición en la demanda de espacios flexibles crecer más de un 50%.

Por último, para los operadores de primera línea la ocupación de los corporates ha pasado del 30% en 2018 al 50% en 2019. Solo podemos esperar que esta tendencia de mayor cuota en la demanda de espacio flex se mantenga en 2020.

Desde Cushman & Wakefield, en colaboración con ProWorkSpaces, habéis desarrollado el Índice de Potencial Flex (IPF) que analiza, bajo cuatro dimensiones que agrupan 13 indicadores numéricos, como de proclive es una ciudad a la actividad de las oficinas flexibles, ¿puedes explicarnos un poco más en qué consiste?

R: El Índice de Potencial Flex permite cuantificar las principales dimensiones del modelo flexible en el mercado español. Consiste en un análisis pormenorizado de los factores fundamentales a la expansión de los espacios flexibles. Permite evaluar a nivel de ciudad (las 52 capitales de provincia) los impulsores de mercado y contribuye con nuevos parámetros a la toma de decisiones de operadores, empresas, emprendedores y propietarios.

En definitiva, este índice examina aquellas variables que favorecen la actividad de las oficinas flexibles y trata de medir de forma tanto absoluta como en comparativa con otras regiones las principales dimensiones sobre las que opera el modelo flexible.

Al analizar las 52 capitales de provincia, ¿hay algún caso concreto que os haya sorprendido por sus resultados?

R: San Sebastián se posiciona tercero en el ránking, después de Madrid y Barcelona, como un destino potencial importante para los operadores de espacios flexibles. El talento, junto con el entorno de negocios de esta ciudad se encuentran entre las mejores posiciones de España.

Los datos expuestos en vuestro informe refuerzan el pensamiento general de que el mercado de espacios de trabajo flexible todavía tiene un largo recorrido en el que tiene un peso importante la tecnología, en tu opinión, ¿qué ventajas aportan las proptech como misoficinas.es a este mercado?

R: Las proptech como misoficinas.es son necesarias porque dan transparencia al mercado. Además de ser marketplaces importantes, generan información valiosa cuando se explota con analítica, datamining y herramientas de big data.

Tanto usuarios como operadores de espacios flexibles recurren a estas plataformas para encontrar soluciones y clientes adaptados a sus estrategias de negocio. Ecosistema esencial para un mercado en pleno desarrollo.

De todas las ideas y conclusiones destacables contenidas en el informe, a título personal, y desde tu amplia experiencia, ¿cuáles son para ti más relevantes? ¿cómo ves tú el futuro de los espacios de trabajo flexible?

R: El futuro del flexspace es prometedor.

  • El nuevo modelo, que combina la forma tradicional y colaborativa, buscará incrementar la eficiencia en el uso del espacio, reduciendo la huella ecológica del inmobiliario.
  • Tanto empresas corporativas como emprendedores y autónomos tienen ahora una excusa para intercambiar experiencias e incrementar su productividad, creando más valor en la economía.
  • La especialización del flexspace incrementará el networking, al aglutinar profesionales similares con intereses en común y podría incrementar de la competitividad al ampliar la base de conocimiento al servicio de las empresas.
  • La recolección y análisis de datos por parte de los edificios inteligentes y conectados será fundamental para reforzar el concepto de User Experience con el objetivo de mejorar el bienestar de los empleados en las oficinas, lo cual está embebido en el ADN de la inmensa mayoría de los operadores de espacios flexibles.