misoficinas.es entrevista a Jean-Bernard Gaudin de BNP PARIBAS REAL ESTATE

BNP Paribas Real Estate es una de las principales consultoras de servicios inmobiliarios a nivel internacional y un líder en el mercado europeo.  

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Jean-Bernard Gaudin es director nacional de Industrial y Logística de BNP Paribas Real Estate desde 2014. Anteriormente, desarrolló la misma actividad en CB Richard Ellis y Knight Frank durante casi cuatro años. También fue socio fundador de la consultora EXA de 2003 a 2010. Gaudin cuenta con una experiencia de más de 25 años en el sector.

En España, BNP Paribas Real Estate cuenta con tres oficinas, en Madrid, Valencia y Barcelona. Se distribuye en siete líneas de negocio que permiten cubrir todas las etapas del ciclo inmobiliario: Oficinas, Retail, Residencial, Property Management, Industrial Logístico, Project Management y Capital Markets. La actividad abarca todo tipo de productos inmobiliarios: oficinas, naves industriales, plataformas logísticas, medianas, locales comerciales, hoteles, suelos, vivienda nueva y de segunda mano, etc. El 25% de la cartera de la empresa es logística.

ENTREVISTA

¿Cómo ve el desarrollo del sector logístico en los últimos años? ¿es solo atribuible al e-commerce o también a otros factores?

El sector logístico sigue comportándose de forma muy dinámica y continua la senda de crecimiento que inició en el 2014. El comportamiento de la absorción en 2018 ha sido excelente. En Madrid se han alcanzado records históricos de contratación y en Barcelona se han alcanzados números cercanos a los máximos históricos. Nuestra percepción es que la tendencia se va a mantener y consolidar a medio plazo.

El e-commerce es responsable de gran parte de este crecimiento, pero no hay que perder de vista que también hay otros motivos como son el comportamiento positivo de la economía española, la entrada de inversores nacionales e internacionales atraídos por las elevadas rentabilidades del sector logístico y también la necesidad de contar con almacenes logísticos que cumplan con los requisitos técnicos que, a día de hoy, demandan los operadores.

Uno de los aspectos importantes para este año es la última milla. ¿Es realmente necesaria una reestructuración del retail y logístico para adaptarse a las nuevas necesidades?

La última milla es una necesidad que se genera con la implementación del e-commerce. Distribuir mercancías a las personas dentro de las ciudades y de forma sostenible requiere que los puntos de reparto haya que acercarlos a las personas, y esto provoca que los grandes almacenes situados en las 2ª-3ª coronas de las grandes ciudades, necesiten tener unos almacenes satélites dentro de las ciudades (última milla) donde acceden los trailers y salen de reparto las furgonetas/vehículos eléctricos/bicicletas, es decir vehículos urbanos que permitan llegar a la población con el mínimo impacto que suponga dicho reparto.

Nos encontramos actualmente en un momento de transición en el que se están replanteando los diferentes modelos de distribución y de la cadena de suministro. La logística tradicional se está trasformando. Por un lado, la explosión del e-commerce y las nuevas exigencias del comprador on-line por una entrega rápida y económica, y por otro, la omnicanalidad de los diferentes retailers que está provocando un cambio en el paradigma de la distribución.

Los costes asociados a la entrega de la última milla suponen, a día de hoy, ya un tercio del total del coste logístico y son un factor clave para todos los operadores que, por un lado, tienen que ofrecer un servicio cada vez más exigente pero, por otro, tienen que seguir siendo competitivos. Han agitado el status quo y están haciendo repensar el actual modelo. La aparición de nuevas tecnologías y la digitalización de los procesos en la cadena de suministro están proporcionando nuevas herramientas a los players logísticos para afrontar esta nueva realidad.

Tanto el sector logístico como el del retail llevan ya tiempo inmersos en esta frenética carrera y están probando diferentes soluciones para poder dar respuesta a estas nueva realidad. No tienen otra opción si no quieren quedarse atrás.

Por dar un ejemplo, desde el punto de vista inmologístico se están planteando nuevas soluciones como la rehabilitación de naves y adaptación espacios dentro de los núcleos urbanos, edificios multinivel y la utilización de parkings en el interior de grandes ciudades en horario nocturno para su uso como plataformas de cross- docking.

En los últimos meses se ha hablado de la falta de disponibilidad de suelo logístico en Madrid y Barcelona, ¿consideras que efectivamente se está agotando y puede llegar a ser un problema? Y en caso de que así sea, ¿qué otros ejes crees que podrían cubrir esta necesidad?

En Madrid todavía hay bolsa de suelo finalista disponible para acometer nuevos proyectos fundamentalmente en la tercera corona de Madrid y también en la segunda corona, aunque en este caso la disponibilidad está disminuyendo a medida que los nuevos desarrollos van tomando forma. A lo largo de 2019 se van a incorporar otros 720.000m2 de superficie logística lista para su uso.

El corredor del Henares, que totaliza casi el 60% del total de suelo logístico, la comunidad y el eje sur A4-A42, concentran la mayoría del suelo logístico disponible de la capital.

Bien diferente es el caso de Barcelona, donde la disponibilidad de suelo en primera corona es prácticamente cero y sin posibilidad de adaptar y cambiar de uso otros suelos. Los nuevos proyectos y desarrollos se focalizan en las segunda y tercera coronas de Barcelona, donde ya empieza a escasear suelo finalista en determinadas áreas.

Bien es sabido que el principal problema es el marco normativo actual y la tramitación por parte de las administraciones públicas que alargan de forma muy significativa los tiempos para generar nuevos suelos finalistas con usos para actividades logísticas. La falta de suelo disponible para acometer nuevos proyectos tiene como consecuencia directa la presión al alza de las rentas.

En Madrid, el eje de la A3 y su conexión con el puerto de Valencia tiene un potencial de desarrollo importante y podría ser la alternativa ante una falta de suelo en el resto de ejes aunque todavía hay bastante superficie disponible en el corredor y en la zona sur.

misoficinas.es como herramienta en la digitalización del sector

La irrupción de las nuevas tecnologías en del sector inmobiliario hace ya más de diez años fue un gran paso adelante. Se digitalizó con la aparición de los portales inmobiliarios y, a lo largo de estos años, se han conseguido implementar grandes cambios que afectan a la forma de trabajar y gestionar la información.

Vuestro portal es una pieza imprescindible para todos los actores y usuarios de este sector que quieren tener acceso a toda la oferta y demanda del mercado de una forma intuitiva y completa en cualquier parte del territorio nacional.

Además contáis con gran variedad de noticias y contenidos actualidad que sirven para visibilizar e informar sobre las últimas novedades del sector inmologístico. Pensamos que el futuro tenderá a incorporar aún más los avances tecnológicos, en particular las posibilidades que ofrece el big data para proporcionar nuevos servicios a los usuarios.

Los retos del sector logístico actual

Desde BNP Paribas Real Estate pensamos que el mayor reto del sector logístico va a ser adaptarse a los grandes y rápidos cambios que se están produciendo en los hábitos del consumidor y que se trasladarán a la forma en que las empresas organizan y gestionan su actividad. Todo esto en un entorno de mayor competencia, exigencia por parte de los clientes, de reducción de costes, la responsabilidad de generar edificios sostenibles y necesidad de creación de sinergias con todos los eslabones de la cadena de suministro para que la logística sea una ventaja competitiva.

Teniendo en cuenta el inicio de año ¿Cómo esperas que evolucione el mercado de inversión durante el año 2019?

El mercado logístico nacional está atrayendo más que nunca a inversores internacionales y nacionales que consideran los activos logísticos como una forma de ampliar sus carteras debido, por un lado, al aumento del e-commerce y, por otro, al comercio transnacional y a unos fundamentales económicos que a día de hoy siguen siendo positivos. La rentabilidad media que ofrecen los activos logísticos se encuentra en un entorno del 5,3% en zonas prime, superior a la rentabilidad proporcionada por otro tipo de segmentos.

La inversión en el año 2018 terminó en cifras de 1.300 millones de euros, record histórico dentro del sector de la logística, y en este primer trimestre del 2019 se mantiene los altos volúmenes de inversión que se iniciaron en la segunda mitad del año pasado. Hay en curso muchas operaciones de volumen importante y la perspectiva indica que, a lo largo de este año, se van a continuar se van a concretar nuevas operaciones. La falta de producto de calidad y la aparición de nuevos inversores especializados en logística está animando las operaciones.

Desde BNP Paribas Real Estate pensamos que este año 2019 seguirá siendo un buen año en número de transacciones realizadas y de consolidación de los tres últimos ejercicios que iniciaron una etapa de crecimiento tras los malos años de la crisis.

¿Qué expectativas tiene BNP y su unidad de negocio para el 2019?

Como BNP Paribas Real Estate, y dentro del sector logístico, tenemos actualmente mandatos de comercialización de proyectos en exclusiva por un volumen de más de 400.000 m² en los tres principales mercados de España: Madrid, Barcelona y Valencia, disponiendo de un equipo de profesionales con un alto grado de experiencia dentro del sector para dar servicios de asesoramiento tanto a fondos de inversión, promotores como clientes finales.

Además hemos ampliado nuestro equipo con la incorporación de dos profesionales del sector logístico para reforzar el asesoramiento que ofrecemos a los operadores logísticos o a usuarios finales que buscan, cada vez más, la especialización en el asesoramiento de las necesidades de búsqueda de inmuebles que tienen en el mercado.

Con todo esto, nuestra expectativa de cara al 2019 es de mejorar los resultados de 2018, que dentro de nuestro departamento fueron muy buenos, y de esta forma, consolidarnos como líderes dentro de la consultoría logística.