Entrevista a Luis Eugena, Director de Inversiones Inmobiliarias de la Mutualidad General de la Abogacía - 10/09/2014

Entrevista a Luis Eugena, Director de Inversiones Inmobiliarias de la Mutualidad General de la Abogacía

Con 12 años de experiencia en el sector financiero y los últimos 20 en el sector inmobiliario, ha formado parte, siempre en puestos directivos, de grandes firmas como Ernst&Young, Grupo Caja Madrid, European Estates S.A. y ROAN. Reconocido experto tanto en gestión financiera como inmobiliaria y comercial, ha participado como ponente en numerosos seminarios y jornadas y sus artículos han sido publicados en los medios de mayor difusión nacional, como Expansión y El País. Hoy da respuesta a las preguntas que desde misoficinas.es le planteamos, tanto acerca del mercado de oficinas como de la MUTUALIDAD GENERAL DE LA ABOGACÍA.

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Luis Eugena

Misoficinas.es: ¿Cuál es su función y la de su equipo dentro de la MUTUALIDAD GENERAL DE LA ABOGACÍA?

Luis Eugena: Dirijo el Departamento de Inversiones Inmobiliarias, que forma parte del patrimonio de LA MUTUALIDAD (entidad de previsión social, sin ánimo de lucro, que ejerce actividad aseguradora de carácter voluntario, alternativo y complementario al sistema público de la Seguridad Social) conjuntamente con la cartera de inversiones mobiliarias, con el objetivo de dar cobertura a nuestros aproximadamente 182.000 mutualistas en los ámbitos de jubilación, fallecimiento, incapacidad, viudedad y orfandad. Retribuimos el ahorro de dichos mutualistas que, en la actualidad, supera los 4.500 millones de euros, de los que unos 555 millones son inmuebles (valor de mercado).

Mso: Tras 20 años en el sector inmobiliario, habrá visto ciclos completos del sector, según esa experiencia ¿en qué punto cree que nos encontramos del actual ciclo?

L.E.: En el ámbito residencial, el sufrimiento de este ciclo ha sido mayor que en anteriores ciclos malos. Los precios comenzaron a bajar a principios de 2007, y esta tendencia parece que continuará durante, al menos, los próximos 2 años, aunque en ubicaciones muy céntricas los precios de los pisos sí parecen tocar fondo. Por otra parte, el interés demostrado por los fondos internacionales en carteras residenciales en rentabilidad (como las del Instituto de la Vivienda de Madrid, o de la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo también de Madrid, y la cartera de FCC), sí pueden ser sintomático de que esta tipología podría empezar a remontar antes del medio plazo, al igual que el hecho de que en 2013 se hayan iniciado más de 100.000 viviendas nuevas, tendencia que podría continuar en 2014.

En el mercado terciario, la inversión ya se reactivó en 2013 (más de 4.000 millones invertidos). Para 2014, tanto en alquiler, como en venta, parece que los descuentos se terminan.

En lo que se refiere a la estrategia inversora de esta MUTUALIDAD, marcadamente conservadora (en línea con las coberturas de nuestro ahorro gestionado, descritas en la respuesta anterior) realizamos esfuerzos ímprobos para adquirir inmuebles con rentabilidades medio-altas en ubicaciones de calidad, sin fruto. Se observan incluso, síntomas de incrementos suaves de precios en estas zonas.

Fue el Retail, especialmente en la segunda mitad del año pasado quien dio los primeros pasos para su recuperación. Después, aunque en menor medida, el hotel urbano, y parece que las oficinas empiezan a enderezar el rumbo. Incluso los sectores logístico e industrial comienzan a ser objeto de interés.

Conclusión: aunque a distintos plazos (ninguno corto), puede verse la luz al final del túnel.

Mso: En los medios de comunicación se habla mucho de la recuperación del mercado, y sobre todo de la inversión internacional como un síntoma de mejora, pero algunos expertos apuntan a qué hasta que no sea inversión española, no saldremos de la crisis ¿En qué posición se encuentra la Mutualidad como inversor nacional? ¿Qué tipo de inmueble sería en el que la Mutualidad se fijaría para invertir en él? ¿Hay interés en la compra de los activos de la Mutualidad?

L.E.: Desde el punto de vista de la inversión pura, la absorción neta sigue siendo frágil. No se  perciben señales objetivas y tajantes que permitan afirmar que la recuperación inmobiliaria YA ha comenzado.

Es verdad que, a finales de 2013 e inicios de 2014 se inició un periodo de entrada de dinero extranjero que nos hizo pensar a todos, ciudadanos de a pie incluidos, que “esto es jauja” y que habíamos pasado de la quiebra país a estar otra vez “entre los primeros”.

En mi opinión, la demanda sigue frágil, y las rentas (las ”prime”, en menor medida) siguen cayendo. Desde luego, el inversor internacional ha contribuido en la segunda mitad de 2013 a que nuestro país haya dado una imagen de mayor confianza cara al exterior, pero estamos aún en el camino de que esa tipología inversora, de perfil más oportunista (Inversión latino-americana), se consolide en inversión “más pensada”, racional y estudiada (asiática). También, aunque quizás más por la escasez de otras opciones con retorno y recorrido, que por la propia valía objetiva de nuestro mercado inmobiliario actual, también han empezado a considerarnos los inversores institucionales europeos y norteamericanos. Veremos cómo termina esto.

La rentabilidad neta obtenida en 2013 por LA MUTUALIDAD ha sido del 5,89%, superior al 5,72 % de 2012. Ello ha supuesto que nuestros mutualistas incrementen su confianza en LA MUTUALIDAD, aumentando sus aportaciones, lo que nos obliga a estar muy atentos al mercado, siempre con estrategia conservadora, para encontrar oportunidades en buenas ubicaciones, con inquilinos solventes y largos plazos de arrendamiento.

Mso: Otro tema de actualidad es el de las socimis ¿Cómo cree que afectan los nuevos vehículos de inversión en la recuperación?

L.E.: Creemos que serán un factor reactivador del mercado de alquiler en nuestro país.

A través de la llamada “Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento de Alquiler de Viviendas”, y de la Ley 16/2012 de 27 de Diciembre de Medidas Tributarias, nuestro Ejecutivo quiere canalizar el ahorro privado hacia la inversión en inmuebles. Las SOCIMI son un vehículo de inversión destinado al mercado inmobiliario, creado por la Ley 11/2009 con el propósito de impulsar el mercado del alquiler y facilitar el acceso de los ciudadanos a la inversión en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, a imagen y semejanza de los REIT -Real Estate Investment Trust- de otros países de nuestro entorno, como en EE.UU o Reino Unido en donde funcionan desde los años sesenta.

Los requisitos para su constitución, como que el 80% del activo deberá estar compuesto por inmuebles en alquiler, que su Capital Mínimo sea de 5 millones €, obligándose a repartir dividendos al menos el 80% de los rendimientos obtenidos por las rentas, el 50% de las plusvalías y el 100% de los rendimientos obtenidos de otras SOCIMIs; o que ya no existan límites de financiación, unido a los principales beneficios fiscales (tributación en Impuesto de Sociedades al 0% respecto de las rentas que procedan del desarrollo de su actividad) hacen atractiva esta figura inversora.

En la MUTUALIDAD consideramos que, como alternativa de inversión particular, tardará en llegar al inversor pequeño (incluso, es recomendable que así sea para tener un poco de historia que permita ver su evolución). No obstante, contribuirá a despertar el interés del mercado, activando la rotación de los inmuebles, la entrada de capital extranjero de forma estable y no especulativa (ya es una realidad) y, fundamentalmente, que la optimización fiscal pueda ser absorbida por los inquilinos, de tal modo que, mejoren los precios de arrendamiento y accedan más ciudadanos al mercado del alquiler. Las SOCIMIS en el mercado español no han hecho más que empezar; han crecido rápido (en los últimos meses hay 6 cotizando el en MAB y dos más a la espera.

Mso: ¿La Mutualidad consideraría crear una socimi?

L.E.: No, en el corto y medio plazo. Nuestra estrategia actual pasa por tomar decisiones propias sobre activos exclusivamente de nuestra propiedad, sin compartir dichas decisiones. Además, hay otras cuestiones a salvar, como determinados costes fijos, compromiso de permanencia, e incertidumbre sobre el tratamiento futuro de estos vehículos en la inminente normativa Solvencia II (posible penalización por obligatoria reserva de capital por su posible consideración normativa de iliquidez).

No vamos, en cualquier caso, a dejar de estar atentos a esta tipología de inversión, en la medida que su posible evolución futura pudiera implicar ventajas para LA MUTUALIDAD.

Mso: ¿Qué pasos serían los adecuados para favorecer la salida de la crisis tanto por parte de los propietarios, del gobierno, de la sociedad como de los bancos?

L.E.: Por parte de los propietarios, y así lo venimos aplicando en LA MUTUALIDAD en los últimos años:

. Flexibilización de condiciones con sus inquilinos (siempre, hasta un punto límite mínimamente admisible), que les permita recuperación razonable en tiempo, a cambio de reforzamientos contractuales, en garantías, plazos y otras coberturas: dejar recuperarse al inquilino, si su historial de incumplimientos no es “machaconamente” perjudicial para nuestros intereses, puede ser clave para fidelizar y mejorar la relación arrendaticia en una entidad como la nuestra, donde prima el largo plazo.

. Máxima colaboración con los agentes del mercado, tanto con ojos y oídos muy abiertos a sus recomendaciones de mejora de nuestros activos, como manteniendo permanente interlocución en la adaptación a mercado de nuestras condiciones arrendaticias. Clave: no dejar de escuchar a los que “están en la calle”.

Por su parte, las Administraciones Públicas y entidades financieras, deben darse cuenta, y lo están empezando a conseguir que sólo gestionando muy bien (aunque suponga invertir, y por tanto “gastar”), y racionalizando y optimizando al máximo sus inmuebles (incluso, buscando usos alternativos), van a poder estar en el mercado, frente a otros “desinvertidores”. Quizás, la Sareb no haya dado de sí todo lo que se esperaba cuando se creó. Todavía está a tiempo de reconducir su estrategia de gestión (= racionalización).

Posiblemente, se trate de re-estudiar si el proceso de subasta es el más adecuado para atraer la confianza de los inversores extranjeros (excesivamente rígido y farragoso administrativamente hablando, y caro, al exigir depositar avales quizás desproporcionados). O quizás haya de impulsar los Sale & Leaseback (con los organismos públicos como inquilinos), o, como ya de hecho se empieza a potenciar, desarrollar suelos con evidentes recorridos urbanísticos.

Todo ello, sin olvidar el papel financiador de los bancos, que debe contribuir claramente a la reactivación del ladrillo.

Mso: ¿Qué es lo que la Mutualidad aporta al sector de oficinas para tener un porcentaje de ocupación elevado?

L.E.: Buenas ubicaciones, que permitan reposiciones seguras. Inquilinos muy sólidos (nuestra morosidad, apenas llega al 1%), y contratos muy garantizados.

No obstante, es nuestro objetivo llegar a una ocupación del 100%, para lo cual adoptamos una estrategia de flexibilidad de condiciones que atraiga a potenciales arrendatarios a nuestros espacios todavía vacíos, tanto en forma de carencia de rentas, como en rentas muy competitivas. Son inmuebles bien ubicados, la mayoría, en Madrid.

Mso: En nuestro portal podemos encontrarnos oficinas de estilo señorial, oficinas modernas y cada vez más oficinas que aportan sellos de sostenibilidad, ¿Cree que hay una tendencia en la demanda a valorar más la eficiencia energética de un edificio frente a valores tradicionales como localización y precio?

L.E.: Creo que esa tendencia no ha cuajado aún. Siguen importando más la ubicación y el precio, y después, en todo caso, y a cierta distancia, la eficiencia energética. Ello no quita para que sea un factor a considerar, al menos en esta casa. Hemos efectuado las revisiones correspondientes y, pese a la antigüedad de algunos inmuebles, las calificaciones energéticas han sido positivas.

Mso: ¿Hay algún inmueble de la Mutualidad que pueda considerarse el más representativo? (por historia, localización...).

L.E.: Yo hablaría de varios, que cumplen con dos de los criterios básicos de inversión contemplados por esta MUTUALIDAD (Óptima ubicación e inquilinos sólidos):

-     Paseo de Recoletos, 14, en Madrid, con la Dirección General de Deportes (Comunidad de Madrid) e Instituto Madrileño del Deporte, como  inquilinos.

-     Gran Vía, 43, con la Vicepresidencia de la Comunidad de Madrid y otras consejerías del Gobierno Madrileño y VIPS, como inquilinos principales.

-       Alcalá, 26, sede histórica del Banco Popular, en Madrid.

-       Gran Vía Don Diego López de Haro, 12. Sede histórica de BBVA, en Bilbao.

-       Serrano, 9, en Madrid, nuestra Sede.