A corto plazo no se prevé una reactivación en los mercados de oficinas de Madrid. - 06/03/2012

A corto plazo no se prevé una reactivación en los mercados de oficinas de Madrid.

En el mercado de oficinas de Madrid la ralentización de la actividad empresarial repercutió directamente en el descenso de contratación, dejando el total anual en torno a los 340.000 m², casi un 23% menos que la cifra registrada en 2010 y muy similar al año 2009, pero con una tasa de disponibilidad superior (el año cerró cerca al 12%) y rentas inferiores.

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Panorámica Paseo de la Castellana, Madrid.

Debido al retraso de varios proyectos previstos para 2011 se consiguió frenar el incremento continuado de disponibilidad, que finalmente se produciría este año. Está superficie ronda los 100.000 m2 (todos en comercialización) y ha pasado a engrosar la superficie pronosticada para 2012, casi un tercio del total planificado. Claro que el aplazamiento de la fecha de entrega continuará siendo práctica habitual, de modo que el incremento de la tasa de disponibilidad a final de año dependerá del volumen de superficie nueva que se haya incorporado al mercado.

 

La verdadera incertidumbre rodea al año 2013. De momento la mayor parte de la superficie prevista corresponde a proyectos de rehabilitación de edificios que quedarán libres y varios proyectos están pendientes de concretar fecha de entrega. Por otro lado, existe una gran bolsa de proyectos cuya viabilidad depende del restablecimiento del flujo de crédito y de la recuperación del mercado.

En cualquier caso la demanda de oficinas no termina de dar muestras claras de reactivación. Está claro que las reformas del nuevo gobierno afectarán directamente en el mercado, pero los resultados no serán claros a corto plazo y de momento las previsiones de contratación para el año 2012 marcan un nivel similar al registrado en el año 2011, lo que no compensará el exceso de oferta, y hasta que no se produzca un equilibrio entre oferta y demanda se mantendrán los ajustes de rentas.

 

Además del volumen de inversión, también se produjo un descenso en la actividad inversora, es decir, se registraron menos operaciones y con un volumen medio más reducido, sobre todo en el mercado de oficinas. El producto PRIME continúa siendo el tipo de activo más buscado, pero las diferencias entre las expectativas de compradores y vendedores han dificultado el cierre de algunos acuerdos.

 

El producto prime continúa siendo el tipo de activo más buscado, pero las diferencias entre las expectativas de compradores y vendedores han dificultado el cierre de algunos acuerdos.

Los inversores internacionales no han dado definitivamente la espalda a nuestro país, pero se acercan con cautela. Por el contrario, los inversores nacionales, que conocen perfectamente la idiosincrasia del mercado y actualmente cuenta con suficiente liquidez para cerrar operaciones, se muestran más activos. Y es que la dificultad de acceso al crédito y el encarecimiento de la financiación fue uno de los principales lastres del mercado de inversión durante 2011 y las previsiones a corto plazo no muestran cambios significativos.

 

Todo apunta a que los volúmenes previstos para 2012 continuarán en cotas bajas, tanto para retail como para oficinas (excluyendo la operación de Torre Picasso, que distorsionará la tendencia del mercado), a no ser que los bancos saquen producto al mercado, lo que impactaría directamente en precios, y reanuden el flujo de crédito, lo que agilizaría operaciones paradas o incluso caídas en ejercicios anteriores. Y es que la inversión no se recuperará hasta que no se retome la financiación. En un entorno sin crédito disponible cobrarán protagonismo los equity buyers con precios de derribo.