Entrevista a Borja Mateo: "España vive la época de oro del sector inmobiliario" - 26/09/2013

Entrevista a Borja Mateo: "España vive la época de oro del sector inmobiliario"

Borja Mateo, experto inmobiliario y autor de los libros "La verdad sobre el mercado inmobiliario español" y "Como sobrevivir al crack inmobiliario" (editorial Manuscritos), hace un repaso a la situación del sector inmobiliario en España, tanto de residencial como de oficinas. (www.borjamateo.com)

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Borja Mateo, experto inmobiliario

misoficinas.es: ¿Cómo ve la salida de la crisis del sector inmobiliario?

 

Borja Mateo: Desde el último trimestre de 2006, que es cuando los precios de los pisos comienzan a bajar, este país vive la época de oro del sector inmobiliario; todo el mundo sabe que, cuanto más barato sea un producto, mejor se vende. Estamos en un proceso avanzado de re corregir las salvajadas derivadas de la burbuja inmobiliaria de 1973-2006 y el proceso es largo. Los precios de los pisos entre particulares ya han bajado, desde el precio de pico, el 47-52% y las bajadas serán del 75-85% a lo largo del ciclo. Estoy eufórico porque veio que estamos solucionando el problema que creamos y eso es extraordinariamente bueno.

La salud del sector inmobiliario es envidiable, nunca ha podido ser mejor de hecho y mejorar según los precios se vayan corrigiendo.

 

Mso: Según su opinión, ¿qué pasos serían los apropiados para favorecer  dicha salida, tanto por parte de los propietarios, del gobierno, de la sociedad como de los bancos?

 

BM: Los propietarios, quitarse sus bienes inmobiliarios cuanto antes mejor porque los precios bajarán aún más. Las pirámides de población, con una sociedad en proceso avanzado de envejecimiento, la falta crónica de crédito, la bajadas en picado de los precios de los alquileres que llevan a una valoración más baja de la vivienda, son enormes luces que iluminan al sector hacia el buen camino: su desmantelamiento. No hay otra salida para el sector que adaptarse con enorme ilusión a la fantástica etapa que estamos viviendo.

 

 

 

Mso: Aún siendo usted un experto en residencial, ¿cómo ve el sector de oficinas?

 

BM: Muy bien: bajan los alquileres, bajan las valoraciones de las oficinas. Como muy bien dijo Rudolf Steiner allá por 1922, el mercado inmobiliario es la prisión de la economía real porque esclaviza capital que tendría que estar fluyendo por otras actividades de mayor valor añadido. Cuanto más bajen los precios de las oficinas, locales comerciales y todo tipo de bienes inmuebles, mejor es la salud de la economía del país y más cerca estamos de la recuperación económica de España que es lo que queremos al fin y al cabo. Más dinero para actividades de alto valor añadido (las oficinas no lo son y no lo han sido nunca), significa más dinero para investigar y desarrollar productos de alto valor.

 

Mso: ¿Considera que los flujos de inversión en residencial, se han  reconducido hacia el terciario de oficinas?

 

BM: No. El sector de oficinas es más sofisticado que el de vivienda porque son pocos los que entienden  el mercado de oficina, muchos menos que los que creen entender el mercado de vivienda. Esta es una cuestión de rendimiento; con la caída de la actividad económica en picado, las empresas desparecen con lo que la demanda de oficina disminuye...igual que el precio. Que sirva de muestra: en la calle Velázquez de Madrid, una de las más cotizadas del país y que tiene 164 números, son 30 los locales comerciales vacios, 29 en alquiler o en venta. En la calle Lagasca, en la llamada Milla de Oro de Madrid, para una calle con 144 números, 29 locales vacíos...y la que te rondare morena. Hay gente que se cree que los precios se recuperaran...no entienden la profundidad de los cambios que están teniendo lugar.

 

Mso: Se habla mucho de que los precios han tocado fondo, ¿lo cree así?

 

BM: No, en absoluto. La bajada de precios en el mercado de segunda mano entre particulares es del 47-52% nominal: los precios bajaran el 75-85% a lo largo de este ciclo. De hecho ya estamos viendo picos de actividad con descuentos del 88% en Granada y Almería costa. Los precios que hoy parezcan un chollo, según el mercado se vaya corrigiendo, serán vistos como muy caros, es cuestión de esperar. La gente que compra ahora, en la aplastante mayoría de casos, no sabe lo que hace con lo que se empobrecerá. Tiene que quedar claro, que nadie debe sentir la obligación moral de ayudar a estas personas cuando las desahucien porque, a estas alturas, la gente ya tiene que saber que está sucediendo.

 

Mso: ¿Qué factores, además del coste, cree que influyen en una empresa a la hora de cambiarse de oficina?

 

BM: Localización sobre todo y disponibilidad del tipo de oficina que desea, pero en estos momentos sobre todo el coste.

 

 

 

Mso: La etiqueta energética ¿negocio para las certificadoras, o realidad?

 

BM: Las dos cosas: me parece que tiene muchos aspectos positivos, pero es sobre todo un invento para que el Estado saque más dinero. Hay que recordar que son los Estados los que han fomentado la creación de las burbujas.

 

Mso: ¿Qué atrae al inversor extranjero de nuestros inmuebles no  residenciales (localización, precio comparativo con sus países de origen, o potencial de crecimiento)?

 

BM: Rentabilidades y posibilidades de ganancia vía revalorización: yo la segunda no la veo por ningún lado aun.

 

Mso: ¿Cree que mayor transparencia en el sector inmobiliario aportaría  mayor dinamismo?

 

BM: Si, pero es muy difícil de lograr dada la falta de estandarización del producto. Que sirva de muestra: el único índice que recoge precios de compraventa efectiva entre particulares para el mercado residencial (el índice tecnocasa), recoge sus conclusiones seis meses tras la finalización del periodo de estudio.